VAKANTIEVERBLIJVEN TE HUUR IN EEN 5-STERREN RESORT

WAT DIENT U BEST TE WETEN ALVORENS VASTGOED TE KOPEN IN SPANJE?

✅ TOTALE KOSTEN BIJ AANKOOP
Er zijn verschillende belastingen en kosten verbonden aan de aankoop van een nieuwbouw villa of een nieuwbouw appartement in Spanje. Het totale kostenplaatje dat dient toegevoegd te worden bovenop de aankoopprijs van de nieuwbouw ligt rond de 13,5% .

De verschillende kosten zijn:
– BTW: 10% BTW komt bovenop de aankoopprijs.
– ZEGELRECHT: 1,5% van de aankoopprijs (of iets lager)
– ERELOON NOTARIS: De notariskosten worden vastgesteld door een officiële schaal en de kosten zijn afhankelijk van de verkoopprijs en grootte van het landstuk, de grootte van de woning en de waarde ervan.
– KOSTEN LANDREGISTER: Dit ligt bij benadering in dezelfde orde als de de notariskosten, en zijn de kosten voor het inschrijven van Uw eigendom in het Register van Eigendom (“Registro de la Propiedad”).
– ERELOON ADVOKAAT: standaard 1% van de aankoopprijs

✅ BEROEPSAANSPRAKELIJKHEDEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR
Vanaf het moment van oplevering is de projectontwikkelaar verantwoordelijk voor de eventuele gebreken van de woning en is hij gehouden tot herstelling:
• Tot 1 jaar na oplevering voor slecht afgewerkte kleine werken
• Tot 3 jaar na oplevering voor kleine gebreken
• Tot 5 jaar na oplevering voor grote gebreken
• Tot 10 jaar na oplevering voor grote structurele gebreken

✅ BESCHERMING VAN DE KOPER
De autonome overheid van Andalucía (“Junta de Andalucía”) heeft stappen ondernomen om na de bankencrisis van 2008 een ​besluit in te voeren om de consumenten beter te beschermen. Ook op nationaal vlak zijn er sindsdien heel wat maatregelen genomen die maken dat alleen nog financieel sterke maatschappijen kunnen beantwoorden aan de opgelegde eisen ivm de financiering van hun projekten.

Alle projektontwikkelaars zijn ook verplicht om een ​​volledig informatiepakket aan een potentiële koper voor te leggen. Zo moet men informatie geven ivm de identificatie van de bouwer, de ontwerper, de projectmanager, de projectontwikkelaar en elke tussenpersoon die betrokken is bij de verkoop. Men moet ook alle informatie voorleggen ivm het projekt: plattegronden, specificaties van de gebouwen, afmetingen, leveringsdatum, garanties op toestellen en apparaten, algemene voorwaarden van de verkoop, eigendomsregistratie details en informatie over de verzekering op de bouw.

De Spaanse wet vereist dat het koopcontract een opleveringsdatum moet vermelden met een opname van een boete bij vertraging. In deze clausule staat dat de nieuwbouw moet worden overgedragen binnen “x” dagen nadat de licentie van de eerste bezetting “licencia de primera ocupación” werd afgeleverd door de dienst stedebouw van de gemeente.

De projektontwikkelaar moet ook een bankgarantie (of verzekering) kunnen voorleggen voor alle betalingen die worden gedaan door de koper. Zowel voor de betalingen uitgevoerd bij het ondertekenen van het koopcontract als alle andere verdere betalingen uitgevoerd tijdens de bouwperiode. Met een bankgarantie heeft U de garantie dat U al Uw geld 100% kan recuperen, in geval van niet realisatie van de bouw, zelfs in het geval van faillissement van de bouwfirma.

De laatste jaren zijn er ook heel wat uitspraken van de Spaanse rechtbanken geweest in het voordeel van buitenlandse kopers, waarbij de bank welke de aanbetalingen had ontvangen – en in dit het geval van faillisement van de bouwfirma/promotor – verplicht werd om alle gedane aanbetalingen terug te betalen aan de buitenlandse koper.
Men kan dus gerust stellen dat anno 2020 de koper van vastgoed in Spanje anno heel goed beschermd is.

✅ JAARLIJKS WEDERKERENDE TAKSEN EN LASTEN
✅ – Kost van de gemeenschap. Wordt afgesproken onder alle mede-eigenaars in functie van de geleverde diensten (reiniging, bewaking, onderhoud van tuinen en zwembaden, etc…). Betaling is 1x/maand.
✅ – “Basura” ofwel Spaans voor vuilnisophaling. Te betalen in juli.
✅ – “IBI” ofwel de eigendomsbelasting, 1x/jaar te betalen in de maand  juli. Het bedrag van de “IBI” taks hangt af van de oppervlakte van het appartement of villa (inclusief het aandeel van de gemeenschappelijke ruimtes) en de gemeente. (is namelijk een gemeentetaks)

Om U een idee te geven , en zuiver als een richtlijn:
– IBI taks voor een 2 slaapkamer appartement – richtbedrag: tussen 750 en 1.000 euros
– IBI taks voor een 3 slaapkamer appartement – richtbedrag: tussen 900 en 1200 euros
– IBI taks voor een 4 slaapkamer appartement – richtbedrag: tussen 1200 en 1400 euros
– IBI taks voor een 3 a 5 slaapkamer villa – richtbedrag: tussen 1.500 en 3.500 euros

✅ – fictieve of reële verhuurinkomsten
👉- bij verhuur van de woning (= reële verhuurinkomsten).
Taks op basis van het reële huurinkomen – voor de periode dat de woning effectief wordt verhuurd.
Deze huurinkomsten dienen driemaandelijks te worden aangegeven bij de Spaanse belastingautoriteiten.
Voor een NIET-RESIDENT en EU-INWONER worden de verhuuropbrengsten belast tegen het vaste tarief van 19% .

👉 bij niet-verhuur van de woning (= fictieve verhuurinkomsten)
De te betalen belasting is 19% berekend op de aanslagvoet van 1,1% op de kadastrale waarde (= de belastbare waarde) van het onroerend goed. Deze aanslagvoet kan maximaal oplopen tot 2,2% voor grote vermogens met vele eigendommen.
Aangifte dient te gebeuren voor december van ieder jaar. (aangifte 1x / jaar)

Voorbeeld: Een appartement heeft een kadastrale waarde van 300.000 euros. (deze waarde staat vermeld op de jarlijkse IBI aanslagbrief)
Berekening aanslag: 1,1% op 300.000-€ = 3.300-€
Jaarlijkse taks: 19% op 3.300-€ = taks van 627 euros te betalen.

✅ TAKSEN BIJ VERKOOP VAN UW WONING IN SPANJE
✅1. –“Plusvalía” gemeentetaks. Dit is een taks berekend op de meerwaarde van het grondstuk. (niet het huis). Deze meerwaardetaks dient betaald te worden door de verkoper.
✅2. – 19% taks op de geboekte meerwaarde. (voor zowel residenten als niet-residenten)
De taks op de gerealizeerde netto winst (netto winst: na aftrek van alle gemaakte kosten, inclusief commissielonen agent, advokaatkosten én de “plusvalía” gemeentetaks) bij verkoop van Uw huis is in Spanje vastgelegd op 19%.

Simulatie voorbeeld meerwaarde-taks.
Het aankoopbedrag van een appartement was 300.000 euros (zonder btw en taksen) en het verkoopbedrag bedraagt 400.000 euros. (zonder btw en taksen)
Na aftrek van alle gerelateerde onkosten hebben we een netto meerwaarde van 55.000 euros. (100.000 euros – 45.000 euros kosten)
Te betalen meerwaarde-taks: 55.000 euros x 19% = 10.450 euros.