Verkoop Nieuwbouw

Costa del Sol, Spanje

Hedendaags Modern

Hoge Kwaliteit Afwerking

Kopen in veiligheid

Prijzen vanaf €-225.000

KOOPGIDS
– KOPEN EN VERKOPEN VAN VASTGOED IN SPANJE

EEN HUIS OF APPARTEMENT BEZITTEN IN SPANJE

Auteur: Elie Rummens

INHOUDSTAFEL

1. ✅ AANKOOP VAN EEN NIEUWBOUW OF KOPEN “OP PLAN
• Kosten van aankoop
• Aanstelling van een advokaat
• Wettelijke volmacht
• Het reserveringscontract
• Due diligence onderzoek door een lokale advokaat
• Het verkoopscontract
• Betaling in betalingsschijven
• De Akte van Overdracht en Registratie in het Land Register
• Hypotheeklening
• Welke bescherming is er voor de koper?
• Bankgaranties
• Beroepsaansprakelijkheden van de projectontwikkelaar

2. ✅ AANKOOP VAN EEN BESTAANDE  WONING
• Kosten van aankoop
• Aanstelling van een advokaat
• Wettelijke volmacht
• Reservatie
• Het privé verkoopscontract
• Hypotheeklening
• “Due diligence”
• Het verlijden van de Koopakte en Registratie

3. ✅ VERKOPEN VAN UW EIGENDOM
• Welke documenten nodig voor de verkoop van een huis?
• Betalen van “plusvalía” taks op de meerwaarde van het grondstuk

• Betalen van 19% meerwaardebelasting bij verkoop van de woning

4. ✅ TE BETALEN JAARLIJKSE BELASTINGEN
 • Welke belastingen dient men te betalen als eigenaar van een huis in Spanje?
• Belasting op basis van een fictief huurinkomen
• Vermogensbelasting op privé-vermogen (eventueel)
• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI)
• Belastingen op fictieve verhuurinkomsten
• Belastingen op reële verhuurinkomsten

5. ✅ HET N.I.E NUMMER VOOR BUITENLANDERS
• Het bekomen van een NIE-nummer voor buitenlanders

6. ✅ SUCCESSIERECHTEN EN SCHENKINGEN IN ANDALUCÍA
  • Vrijstelling van betalen successierechten voor een privé-vermogen tot €1.000.000
• Wetsvoorstel : Gratis schenken tot €1.000.000 aan de kinderen (nog niet goedgekeurd)

7. ✅ ONZE “ALL IN” VERHUURSERVICE
  • Kopen en verhuren: Wat mag U verwachten?
  • Verplichte registratieplicht voor huurwoningen in Andalucía
• Verplichtingen als verhuurder

8. ✅ BELASTINGVERPLICHTINGEN
  • Geen belastingsplicht in Spanje voor inkomen tot 14.000 Euros
• “Beckham wet”: vrijstelling van vermogensbelasting en slechts 19% personenbelasting betalen!

9. ✅ BELASTINGSVERDRAG SPANJE – NEDERLAND
  • Een Nieuw belastingsverdrag zal normaal gezien in voege gaan in de loop van 2019.

10. ✅ SPECIALE BELASTINGSAKKOORDEN VOOR BELGISCHE BEDRIJVEN IN SPANJE
  • Belgische firma’s kunnen onder bepaalde voorwaarden van een zeer gunstig fiscaal tarief genieten.

11. ✅ SPAANSE INKOMSTENBELASTING – AANSLAGVOETEN
 • U woont en werkt in Spanje. Hoeveel bedraagt de inkomstenbelasting?

—————————————————————————————————–

1. ✅ AANKOOP VAN EEN NIEUWBOUW  OF KOPEN ” OP PLAN

KOSTEN VAN AANKOOP:
Er zijn verschillende belastingen en kosten verbonden aan de aankoop van een nieuwbouw villa of een nieuwbouw appartement in Spanje. Het totale kostenplaatje dat dient toegevoegd te worden aan de aankoopprijs van de nieuwbouw bedraagt tussen  de 13% en 14% .

De verschillende kosten zijn:
– BTW: 10% komt bovenop de aankoopprijs.
– ZEGELRECHT: 1,5% van de aankoopprijs (of iets lager)
– ERELOON NOTARIS: De notariskosten worden vastgesteld door een officiële schaal en de kosten zijn afhankelijk van de verkoopprijs en grootte van het landstuk, de grootte van de woning en de waarde ervan.
– KOSTEN LANDREGISTER: Dit ligt bij benadering in dezelfde orde als de de notariskosten, en zijn de kosten voor het inschrijven van Uw eigendom in het Register van Eigendom (“Registro de la Propiedad”).
– ERELOON ADVOKAAT: standaard 1% van de aankoopprijs

AANSTELLING VAN EEN ADVOKAAT
Het is niet bij wet verplicht, doch heel sterk aanbevolen om een ​​lokale advokaat in Spanje aan te stellen, gezien de taken en de verantwoordelijkheid van een  Spaanse notaris zeker niet dezelfde zijn als in België of in Nederland. Men kan stellen dat een advokaat in Spanje het werk doet wat een notaris doet in België.
Het is de advokaat die het reserveringskontrakt nacheckt en eventueel aanpast, de legaliteit nagaat van de gewenste woning en die de klant bijstaat bij alle uit te voeren betalingen aan de projectontwikkelaar. Wanneer de nieuwbouw gereed is voor oplevering, dient de koper in aanwezigheid van zijn advokaat bij de notaris langs te gaan om de finale akte van overdracht van eigendom te tekenen.

Er zijn in Marbella enkele zeer goede meertalige advokaten die zowel de lokale markt als de Spaanse wetgeving heel goed kennen en die bijgevolg garant staan voor een goede opvolging en vlotte afhandeling van Uw dossier.

Vanaf het ogenblik dat U beslist heeft om een nieuwbouw aan te kopen, zal de door U geselecteerde advokaat het reserveringskontrakt opstellen. Het is zeker en vast een goede zaak om hen zo vroeg als mogelijk te betrekken in het proces van aankoop. Zij zullen U de wettelijkheid en procedure van de aankoop uitleggen en tevens hun eigen “due diligence” uitvoeren, teneinde garant te staan voor een vlotte aankoop en een positieve koopervaring.

De advokaat zal de volgende documenten opvragen aan de projectontwikkelaar en dient ze grondig te controleren:
• De bouwspecificaties
• De specificaties van de gebruikte materialen
• Details van de gemeenschappelijke ruimtes
• Bankgarantie
• Het aankoopcontract
• Condities van een hypotheeklening
• Nachecken wie de “plusvalia”belasting gaat betalen (is normaal de verkoper of de projectontwikkelaar)
• Condities van de 10 jarige aansprakelijkheidsverzekering van de projectontwikkelaar

VOLMACHT
Mocht u niet zelf altijd aanwezig kunnen zijn om alle het nodige te kunnen doen met betrekking tot de aankoop, dan kan U nog steeds een volmacht verlenen aan Uw wettelijke vertegenwoordiger in Marbella. De volmacht vermeldt heel precies welke taken dan door die derde partij kunnen worden uitgevoerd in Uw naam; zoals, bvb. het openen en beheren van bankrekeningen, het aanvragen en het accepteren van een hypotheeklening, openen van rekeniningen met de nutsbedrijven, het beheer doen met “Hacienda”, de Spaanse belastingsdienst, en een aanvraag doen tot het bekomen van Uw NIE kaart. Een volmacht zal U rond de 200 euro kosten.

HET RESERVERINGSKONTRAKT
Nadat U Uw ideale droomwoning heeft gevonden en U de keuze heeft gemaakt om tot aankoop over te gaan, is de volgende stap het laten voorbehouden van de woning voor U. Met het betalen van een reserveringsbedrag wordt de woning van de markt gehaald en is deze voor U gereserveerd.
Een advokaat van Uw keuze stelt het reserveringsdocument op waarin wordt aangegeven wat de basisvoorwaarden zijn van de aankoop; zoals de aankoopprijs, de details van verkoper en koper, details van het eigendom en de datum.

Dit reserveringsbedrag kan dan bij Uw advocaat worden geplaatst op een geblokkeerde derdenrekening. Het reserveringsbedrag schommelt naargelang de waarde van het te kopen pand, maar voor een appartement bedraagt dit meestal 6.000 á 10.000 euros. Voor een villa kan dit bedrag hoger liggen. Noteer dat de promotor aan dit geld NIET aankan.

Vanaf dit ogenblik start de advokaat met zijn due diligence onderzoek om de wettelijkheid van het nieuwbouw projekt na te gaan en zal hij de bouwlicentie opvragen aan de promotor. Blijkt alles in orde te zijn dan wordt het bedrag doorgestort op de rekening van de projektontwikkelaar. Indien alles in orde blijkt, maar U om een andere mening plots toch nog van idee verandert en beslist om toch niet door te gaan met de aankoop, weet dan dat U het reeds gestorte bedrag definitief kwijt bent.
Dit is conform de Spaanse wetgeving. (er is wel een “cool off” bezinningstermijn van 14 dagen voorzien, waarin U nog van gedacht kan veranderen zonder enige vorm van penalisatie te ondergaan)

HET VERKOOPSCONTRACT
Na tekenen van het reserveringskontrakt, het betalen van de reserveringsfee, het uitvoeren van due diligence onderzoek door de advokaat op het onroerend goed en het “ok” van de advokaat, wordt binnen de 30 dagen het (privé) verkoopscontract ondertekend tussen de projektontwikkelaar en de koper, en dient er een aanbetaling tussen de 10% en 30% van het aankoopbedrag te geschieden.

Dit aanbetalingsbedrag varieert afhankelijk van het projekt en van de fase waarin de bouw zit. Het eerder betaalde bedrag voor reservering (veelal €6.000) wordt uiteraard wel in mindering gebracht.
Het verkoopscontract bepaalt alle voorwaarden van de verkoop, inclusief de einddatum waartegen Uw nieuwbouw moet af zijn, de eigendomsaktes ondertekend en alle betalingen uitgevoerd.

Als de koper zijn betalingsverplichtingen niet nakomt voor de einddatum, verliest de koper zijn recht op de woning én tevens al zijn eerder gedane betalingen! Aan de andere kant, indien de verkoper beslist om de nieuwbouw toch niet aan de koper over te dragen, dan kan de koper een schadevergoeding vragen van 2x de gedane aanbetalingen. Dit conform de Spaanse wetgeving.

BETALING IN BETALINGSSCHIJVEN (in geval van een nog te bouwen nieuwbouw)
Bij aankoop van een nieuwbouw gebeurt de betaling in betalingsschijven. Dit kan varieren van project tot project, maar in grote lijnen: een grote schijf bij ondertekening, verscheidene kleinere schijven tijdens de bouwperiode, en terug een grotere, laatste schijf bij de oplevering.

Samenvattend:
– Bij reservering, een reserveringsbedrag (veelal €6.000 á €10.000, te verhogen met 10% BTW)
Bij ondertekening van het verkoopscontract: betaling tussen 10% en 30%, te verhogen met 10% BTW
– Tijdens de constructie: verscheidene kleinere schijven, te verhogen met 10% BTW
Bij oplevering: betaling tussen 50% en 70%, te verhogen met 10% BTW

HET VERLIJDEN VAN AKTE VAN OVERDRACHT BIJ NOTARIS
Bij aankoop van een nieuwbouw
in opbouw kan de oplevering niet onmiddellijk gebeuren.
Bij het einde van de bouwwerken dient de projectontwikkelaar de “Acta fin de Obra” aan te vragen.
De koper betaalt de de laatste betalingsschijf aan de promotor en de “Akte van Overdracht van eigendom” kan nu getekend worden bij de notaris. Daarna schrijft de notaris de akte in het “Land Register” van de gemeente en vanaf dit moment is de koper ook de officiele eigenaar van de woning.

HYPOTHEEK
Het is belangrijk op te merken dat dit zal toevoegen ongeveer nog eens 3% tot 4% op de aanschafkosten. Voor een niet-resident is de hypotheek gewoonlijk beperkt tot ongeveer 60% á 70% van de geschatte waarde van het onroerend goed. Op dit ogenblik ligt de intrestvoet voor de aankoop van een woning in Spanje rond de 2,5%. (2019)

BESCHERMING VAN DE KOPER
De autonome overheid van Andalucía (“Junta de Andalucía”) heeft stappen ondernomen om na de bankencrisis van 2008 een ​besluit in te voeren om de consumenten beter te beschermen. Ook op nationaal vlak zijn er sindsdien  heel wat maatregelen genomen die maken dat alleen nog financieel sterke maatschappijen kunnen beantwoorden aan de opgelegde eisen ivm de financiering van hun projekten.

Alle projektontwikkelaars zijn ook verplicht om een ​​volledig informatiepakket aan een potentiële koper voor te leggen. Zo moet men informatie geven ivm de identificatie van de bouwer, de ontwerper, de projectmanager, de projectontwikkelaar en elke tussenpersoon die betrokken is bij de verkoop. Men moet ook alle informatie voorleggen ivm het projekt: plattegronden, specificaties van de gebouwen, afmetingen, leveringsdatum, garanties op toestellen en apparaten, algemene voorwaarden van de verkoop, eigendomsregistratie details en informatie over de verzekering op de bouw.

De Spaanse wet vereist dat het koopcontract een opleveringsdatum moet vermelden met een opname van een boete bij vertraging. In deze clausule staat dat de nieuwbouw moet worden overgedragen binnen “x” dagen nadat de licentie van de eerste bezetting “licencia de primera ocupación” werd afgeleverd door de dienst stedebouw van de gemeente.

De projektontwikkelaar moet ook een bankgarantie kunnen voorleggen voor alle betalingen die worden gedaan door de koper. Zowel voor de betalingen uitgevoerd bij het ondertekenen van het koopcontract als alle andere verdere betalingen uitgevoerd tijdens de bouwperiode. Met een bankgarantie heeft U de garantie dat U al Uw geld 100% kan recuperen, in geval van niet realisatie van de bouw, zelfs in het geval van faillissement van de bouwfirma.

De laatste jaren zijn er ook heel wat uitspraken van de Spaanse rechtbanken geweest in het voordeel van buitenlandse kopers, waarbij de bank welke de aanbetalingen had ontvangen – en in dit het geval van faillisement van de bouwfirma/promotor – werd verplicht werd om alle gedane aanbetalingen terug te betalen aan de buitenlandse koper.

Men kan dus gerust stellen dat anno 2019 de koper van vastgoed in Spanje anno heel goed beschermd is. En dat dit niet meer te vergelijken valt met sommige wantoestanden van vroeger. (periodes voor 2009)

BEROEPSAANSPRAKELIJKHEDEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR
Vanaf het moment van oplevering is de projectontwikkelaar verantwoordelijk voor de eventuele gebreken van de woning en is hij gehouden tot herstelling:
• Tot 1 jaar voor slecht afgewerkte kleine werken
• Tot 3 jaar voor kleine gebreken
• Tot 5 jaar voor grote gebreken
Tot 10 jaar voor grote structurele gebreken


2.
AANKOOP VAN EEN BESTAANDE  WONING
   KOSTEN VAN AANKOOP:
Er zijn verschillende belastingen en kosten verbonden aan de aankoop van een (bestaande) woning in Spanje. Het totale kostenplaatje dat dient toegevoegd te worden aan de aankoopprijs van de woning bedraagt tussen  de 11% en 14% .

De verschillende kosten zijn:
 – TAKS VAN OVERDRACHT:
Ipv. 10% btw zoals bij een nieuwbouw wordt voor bestaande woningen eenTaks van Overdracht” (“transfer tax” in het Engels of “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” (ITP) in het Spaans) aangerekend. Deze “taks van overdracht” bedraagt:
  – 8% van de verkoopprijs, wanneer deze lager ligt dan 400,000 euros.
  – 9% van de verkoopprijs, wannner deze ligt tussen 400,000 euros en 700,000 euros.
  – 10% van de verkoopprijs, wanneer deze ligt boven 700,000 euros.
Let op! De “ITP” taks is een regionale taks. De hierboven vermelde baremaschaal is deze die toepasbaar is in de regio van Andalucía.

 – NOTARISKOSTEN: De notaris is gehouden aan een officiele schaal en zijn honoraria is afhankelijk van de verkoopprijs en en de aard van de transaktie.
– LAND REGISTER
(“Registro de la Propiedad”): De kost van inschrijving ligt wat lager dan de kosten van de notaris.
– ADVOKAAT KOSTEN:
in Spanje standaard 1% op het aankoopbedrag.

– “PLUSVALIA TAX”
Dit is een taks van de gemeente gebaseerd op de stijging van de waarde van het grondstuk, tussen de datum van aankoop en datum van verkoop door de huidige eigenaar. Dit is een taks die te betalen is door de verkoper van het huis.

Waarschuwing aan de koper:
Sinds 1 januari 1999, wordt de “plusvalia” taks verbonden aan de woning. Dit betekent dat wanneer  de verkoper “vergeet” deze taks te betalen, deze taks ten laste van de nieuwe eigenaar valt. Vandaar dat de advokaat best een bedrag van de verkoopsom kan inhouden. Dit bedrag dient dan om de plusvalia-taks te betalen in naam van de verkoper.

AANSTELLING VAN EEN ADVOKAAT
Zeker voor een bestaande woning is het heel sterk aanbevolen om een ​​lokale advokaat in Spanje aan te stellen. Het is de advokaat die de contracten opstelt, de legaliteit van de grond en de woning grondig dient na te checken en die de klant helpt bij een goede uitvoering van alle betalingen.

RESERVERINGSCONTRACT
Eénmaal de koper heeft beslist om een woning te kopen, dient er een klein reserveringsbedrag betaald te worden. Met betaling van een kleine deposit – geplaatst op een derdenrekening van de advokaat – wordt de woning voor U gereserveerd en wordt de woning van de markt gehaald. Uw advokaat maakt een reservatiecontract op met vermelding van de basisvoorwaarden van de aankoop, zoals de prijs, details van verkoper en koper, details van de woning en een datum waartegen de verkoop dient gerealiseerd te worden.

HET KOOPCONTRACT
Het koopcontract wordt meestal getekend tussen de 20 en 30 dagen na het betalen van het reserveringsbedrag. En na uitvoering van een grondige due diligence uitgevoerd door de advokaat van de koper. Bij het ondertekenen van het contract is het gebruikelijk dat een voorschot van 10% wordt betaald. De verkoper kan eventueel wel een groter voorschot vragen/eisen.

Het contract dient alle voorwaarden en elementen van de verkoop te bevatten, met inbegrip van een finale einddatum waartegen de verkoop moet zijn gerealiseerd, inbegrepen de verplichting tot betaling van het volledige bedrag.
Indien de koper er niet in slaagt de betaling te regelen tegen de afgesproken datum, verliest de koper zijn reeds betaalde voorschot! Aan de andere kant, indien de verkoper zich niet houdt aan de eerder afgesproken overeenkomst van verkoop van de woning aan de koper tegen het eerder overeengekomen bedrag, dan heeft de koper het recht om een claim te vorderen van 2x het door hem betaalde voorschot.

HYPOTHEEKLENING
Voor een niet-Spaans resident zal een hypotheeklening beperkt worden tot 60% a 70% van de verkoopsprijs. Noteer dat het aanvragen van een hypotheeklening een extra kost betekent die kan oplopen tot 3% á 4% van het aankoopbedrag. De intrestvoeten liggen nog steeds zeer laag, tussen 2% en 3%. Zowel variabele als vaste rente is mogelijk.

DUE DILIGENCE
Buiten het nagaan van het legale aspect van de grond en de woning, dient de advokaat ook na te gaan:
– 1) Nagaan of de gemeente wel degelijk een “licencia de primera ocupaciónheeft afgeleverd voor de woning.
– 2) In het Land Register nakijken of dat de woning wel degelijk vrij en onbelast wordt verkocht. Tevens dient nagekeken te worden of de vorige eigenaar achteraf niets heeft bijgebouwd dat in strijd zou kunnen zijn met de indertijd afgeleverde bouwvoorschriften.
– 3) Nakijken of alle lopende kosten, inclusief alle lokale taksen aan de gemeente effectief zijn betaald.

De volgende rekeningen dienen nagekeken te worden:
Nutsvoorzieningen: Hiermee referreren wij naar de rekeningen van electriciteit, water, gas en telefoon.
Kosten van de gemeenschap: De gemeenschap rekent aan iedere eigenaar de kosten aan voor de goede werking van de urbanisatie, zoals oa. kosten van onderhoud van de liften, tuinen, zwembaden, wegen, reiniging, bewaking, …etc . Iedere eigenaar betaalt volgens het aandeel dat hij heeft in de totale bouw. Eenmaal eigenaar geworden heeft de nieuwe eigenaar het recht om de notulen van vorige vergaderingen op te vragen en in te kijken.

– “IBIenBASURA
De “IBItaks is de vastgoed taks van de gemeente en “BASURAis de ophaling van het vuilnis. Gezien men tot 5 jaar kan terug gaan, is het best om te checken of deze taksen en kosten zijn betaald geweest gedurende de laatste 5 jaar.

Uitgiftedatum van het betalingverzoek IBI taks en vuilnisophaling: 01 juli.

AKTE VAN VERKOOP EN REGISTRATIE IN HET REGISTER
De “Akte van Aankoop” of in het Spaans de “Escritura Publica” is het officiele document dat wordt getekend tussen verkoper en koper in aanwezigheid van een notaris. Op dit ogenblik wordt ook de betaling van het volledige bedrag geregeld tussen koper en verkoper. De notaris bewaart het origineel van de Akte en de koper krijgt een legale copie, dewelke wordt neergelegd in het Register, mits betaling van de “Taks van Overdracht” en zegelrecht.


3. ✅ VERKOPEN VAN UW SPAANSE EIGENDOM

D
e dag dat U beslist om Uw Spaanse woning door te verkopen aan een geïnteresseerde koper vraagt U aan de koper de betaling van een reservatiebedrag. Na betaling van dit reservatiebedrag haalt U Uw eigendom van de markt.

Beide partijen tekenen – normaal – binnen de 30 dagen het verkoopscontract en de koper dient te voldoen aan de vereiste aanbetaling van een overeengekomen bedrag, veelal 10% van de overeengekomen verkoopssom.

In dit privé-verkoopscontract worden alle algemene voorwaarden van de verkoop vermeld, inclusief een finale datum waartegen alles dient betaald en geregeld te zijn, met de “Akte van Overdracht” ondertekend bij de notaris.

WELKE DOCUMENTEN HEB IK WETTELIJK NODIG OM UW HUIS TE KUNNEN VERKOPEN?
1.- Kopie van titel “Akte van Eigendom”
2.- Kopie van alle rekeningen ivm het huis:
– IBI (lokale belasting op Uw onroerend goed)
– de vuilnisbelastingsbelasting
– de electriciteitsrekening
– de rekening van het water
– de rekening van de gemeenschap
3.- Het CEE of Energy Efficiency Certificate, opgesteld door een bevoegd architect of ingenieur.
4.- Kopie van NIE-dokumenten
5.- Kopie van de paspoorten
6.- Up-to-date kadastrale gegevens van Uw Spaanse woning
7.- Getekend verkoopsmandaat


Bij verkoop van Uw huis in Spanje dient U de volgende taksen te betalen:
 1. – “PLUSVALÍA TAKS” OF MEERWAARDE TAKS BEREKEND OP DE WAARDE VAN HET GRONDSTUK.
Deze meerwaardetaks dient betaald te worden door de verkoper. Betreft een lokale taks berekend OP DE MEERWAARDE van de GROND waarop het huis staat. Aangifte bij Hacienda (spaanse belastingsdienst) gebeurt via het model 210.

Echter, indien de verkoper NIET-RESIDENT is wordt er automatisch 3% ingehouden op het verkoopsbedrag.
Alle kopers van Spaans onroerend goed van NIET-RESIDENTEN (in Spanje) zijn wettelijk verplicht om 3% van de totale aankoopprijs in te houden en – ipv. te betalen aan de eigenaar – wordt deze 3% taks inhouding rechtstreeks betaald aan “Hacienda”, de Spaanse belastingdienst.

Deze inhouding van 3% gebruikt men als pro-actieve maatregel, gezien de oud eigenaar geen Spaans resident is, maw. niet in Spanje woont en de verkoper wel eens zou “vergeten” de plusvalia of meerwaarde taks nog te betalen aan de Spaanse overheid.

Immers, wanneer een eigenaar zijn huis in Spanje verkoopt, dient hij hiervan aangifte (formulier 210) te doen bij de Spaanse belastingsdienst “Hacienda”, met vermelding van de geboekte meerwaarde, en te betalen binnen 30 dagen na de datum van verkoop.

Na berekening van het juist te betalen bedrag wordt een afrekening gemaakt (bijbetalen of een gedeeltelijke terugbetaling) door de Spaanse belastingsdienst binnen de 4 maanden na de datum van verkoop.

 2. –  19% MEERWAARDE TAKS OP DE GEREALIZEERDE NETTO WINST BIJ VERKOOP VAN HET HUIS.
Vanaf Januari 2010, is de taks op de gerealizeerde netto winst (netto winst: na aftrek van alle gemaakte kosten, inclusief commissielonen agent, advokaatkosten en plusvalia taks)  bij verkoop van Uw huis in Spanje vastgelegd op 19%.

Simulatie voorbeeld. Aankoop van een appartement tbv. 200.000 euros (zonder btw of taksen) en verkoop tbv. 300.000 euros. Na aftrek van alle gerelateerde onkosten hebben we een netto meerwaarde van 55.000 euros. Te betalen taks: 55.000 euros x 19% = 10.450 euros.

Iedereen betaalt nu het zelfde tarief van 19%, zowel residenten als niet-residenten, en zowel mensen van binnen als buiten de Europese Unie. Bij verkoop dient de verkoper wettelijk verplicht aangifte te maken van de verkoop van zijn huis via het formulier model 211.


4. ✅ JAARLIJKSE
BELASTINGEN
Alle bezitters van een huis in Spanje zijn elk jaar verplicht de volgende belastingen te betalen:
1.• Toegekende inkomsten op basis van een – fictief en/of reëel – huurinkomen
2.• Eventueel een vermogensbelasting
3.• Jaarlijkse taks op Uw vastgoed patrimonium  (IBI)


TOEGEKEND HUURINKOMEN OP BASIS VAN EEN FICTIEF HUURINKOMEN

Dit is een inkomstenbelasting toegekend op basis van een fictief huurinkomen – voor de periode dat de woning NIET wordt verhuurd.
Echter, deze taks wordt NIET aangerekend wanneer de eigenaar RESIDENT IS IN SPANJE, en het zijn EERSTE HUIS betreft.
Een tweede huis wordt echter wel belast.

Voor een NIET-RESIDENT kan zijn Spaanse woning uiteraard niet worden beschouwd als zijn  hoofdverblijfplaats, en zal bijgevolg de jaarlijkse belasting wel dienen betaald te worden.

De te betalen belasting is 19% berekend op 1,1% van de kadastrale waarde (= de belastbare waarde) van het onroerend goed dat aan de eigenaar toebehoort, maar kan oplopen tot maximaal 2,2% voor de grote vermogens met vele eigendommen. Aangifte geschiedt via belastingsformulier model 110 en dient te gebeuren voor december van ieder jaar. (aangifte 1x / jaar)

Voorbeeld: Een appartement met een kadastrale waarde van 300.000 euros.
1,1% op 300.000-€ = 3.300-€
19% op 3.300-€ = 627 euros te betalen.

BELASTING OP EFFECTIEVE HUURINKOMSTEN
Het is uiteraard perfect legaal – zowel voor een RESIDENT als voor een NIET-RESIDENT – om als eigenaar van een onroerend goed in Spanje te trachten een huurinkomen uit Uw eigendom te halen.

Dit is een belasting toegekend op basis van het reële huurinkomen – voor de periode dat de woning effectief wordt verhuurd.
Deze huurinkomsten dienen driemaandelijks te worden aangegeven bij de Spaanse belastingautoriteiten. Aangifte via belastingsformulier model 110

  • Een NIET-RESIDENT en EU-INWONER wordt belast tegen het vaste tarief van 19% op huurinkomsten die in Spanje ontstaan.
  • Een NIET-RESIDENT en NIET – EU-INWONER wordt belast tegen het vaste tarief van 24% op huurinkomsten die in Spanje ontstaan.
  • Een RESIDENT in Spanje dient zijn huurinkomsten in te brengen samen met alle andere inkomsten in zijn jaarlijkse Spaanse belastingsaangifte van de  personenbelasting.

VERMOGENSBELASTING (op privé vermogen)
Vermogensbelasting heeft nu alleen betrekking op een privé-vermogen van meer dan €700.000. Dit bedrag wordt verhoogd met €300.000 voor de hoofdwoning. Dus, vanaf €1.000.000 voor diegenen die ook effectief permanent wonen in hun huis in Spanje.

Voor RESIDENTEN in Spanje dit geldt voor alle activa en inkomsten wereldwijd. Vanaf een vermogen boven €1.000.000 euros.
Voor NIET-RESIDENTEN geldt deze taks alleen op activa, gelegen in Spanje. En vanaf een vermogen boven €700.000 euros.

Deze vermogensbelasting is een jaarlijkse belasting, te betalen op de totale waarde van uw belastbare vermogen op 31 december.
De progressieve belastingtarieven variëren vanaf 0,24% vanaf €700.000 (of VANAF EN BOVEN 1.000.000 € – indien U effectief ook woont in de woning in Andalucía) tot 3,03% voor activa boven €10,695,996.
Deze belasting moet vóór het einde van juni van het volgende jaar worden ingediend.

In de autonome regio Andalucía wordt het belastingtarief berekend op basis van de volgende schaal:

  Belastbaar          bedrag  BOVEN

    het vrijgestelde    bedrag van:

   700.000-€
   of
1.000.000-€

 

 

 

Te betalen taks:

 

Belastbaar bedrag bovenop tot:

 

Toepasbare    aanslagvoet

€0,00€0,00€167.129,450,24%
€167.129,45€401,11€167.123,430,36%
€334.252,88€1.002,75€334.246,870,61%
€668.499,75€3.041,66€668.499,761,09%
€1.336.999,51€10.328,31€1.336.999,501,57%
€2.673.999,01€31.319,20€2.673.999,022,06%
€5.347.998,03€86.403,58€5.347.998,032,54%
€10.695.996,06€222.242,73en hoger dan €10.695.9963,03%


JAARLIJKSE EIGENDOMSBELASTING (IBI)
Deze belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde en is verschillend van gemeente tot gemeente; en dit voor hetzelfde type van eigendom. Deze onroerend goed taks wordt “IBI genoemd, de ‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles “. Deze belasting wordt elk jaar verhoogd. Uitgiftedatum van de IBI belasting is juli van ieder jaar.

Voor een niet-resident is de beste oplossing om de belasting te betalen door middel van een doorlopende opdracht vanaf een bankrekening. De bank zal een formulier verstrekken dat hen machtigt om de belasting te betalen, en een kopie van het formulier is gedeponeerd bij de lokale raad. Dit zorgt ervoor dat de belastingen worden betaald wanneer ze verschuldigd zijn, net als met de energierekeningen van uw eigendom.
Naast de waarde van uw eigendom (“valor catastral “), vermeldt de IBI ook het katastraal nummer, waarmee uw eigendom wordt geïdentificeerd bij het Kadaster.

5. ✅ HET BEKOMEN VAN EEN FISCAAL N.I.E. NUMMER VOOR BUITENLANDERS.
Om een huis te kunnen kopen in Spanje, moet men in het bezit zijn van een NIE nummer.  (NIE: Numero de Identificacion de Extranjero).
Zonder NIE nummer kan men in Spanje geen enkele oficiele transaktie doen! Een NIE nummer is dus vereist voor het aanvragen van een hypotheeklening, het inschrijven van de woning op Uw naam bij de notaris, het openen van een telefoonrekening, het openen van een bankrekening, enz…enz.

Om een NIE nummer te verkrijgen, moet men zich personlijk melden bij het dichtstbijzijnde politiebureau, of “comisaria de policía”, waar er een afdeling is voorzien voor buitenlanders. Het is echter ook mogelijk om een wettelijke vertegenwoordiger aan te wijzen door middel van een volmacht, die dan deze taken voor U zal uitvoeren.

6. ✅ SUCCESSIERECHTEN IN ANDALUCÍA
Voor RESIDENTEN, vanaf 01 januari 2017 zijn successierechten in Andalucia – in eerste lijn – afgeschaft ( 0%) voor een vermogen tot €1.000.000.
Hiermee is de autonome regio van Andalucia de regio die het laagste tarief hanteert in heel Spanje.

Indien U RESIDENT bent in Spanje, maar een erfenis zou ontvangen bij het overlijden van de nog in Belgie wonende ouders, dan zal de Belgische notaris U in België successierechten aanrekenen via inhouding op het erfenisbedrag. Pas na betaling van de verschuldigde successierechten zal de notaris de Belgische bankrekening van de ouders laten deblokkeren.

Alhoewel U al de successierechten in België hebt betaald, zal U toch nog steeds de aangifte moeten doen in Spanje!! U zal echter NIETS dienen te betalen! ( tot €1.000.000). Maar aangifte moet wel degelijk gebeuren in Spanje. Aangifte dient te gebeuren via model 720.

7. ✅ ONZE “ALL IN” VERHUURSERVICE
  • Kopen en verhuren: Wat mag U verwachten?
  • Verplichte registratieplicht voor huurwoningen in Andalucía
• Verplichtingen als verhuurder

8. ✅ BELASTINGVERPLICHTINGEN
  • Geen belastingsplicht in Spanje voor inkomen tot 14.000 Euros
• “Beckham wet”: Een nieuwe buitenlander in Spanje kan beroep doen op de “Beckham wet”.
Voor de eerste 5 jaar bent U dan vrijgesteld van betalen van de vermogensbelasting en betaalt U slechts 19% personenbelasting!

9. ✅ BELASTINGSVERDRAG SPANJE – NEDERLAND
  • Een Nieuw belastingsverdrag zal normaal gezien in voege gaan in de loop van 2019.

10. ✅ SPECIALE BELASTINGSAKKOORDEN VOOR BELGISCHE BEDRIJVEN IN SPANJE
   • Belgische firma’s kunnen onder bepaalde voorwaarden van een zeer gunstig fiscaal tarief genieten.

11. ✅ SPAANSE INKOMSTENBELASTING – AANSLAGVOETEN
 • U woont en werkt in Spanje. Hoeveel bedraagt de inkomstenbelasting?